LA RINEGOZIAZIONE DEI MUTUI PREVISTA DAL DECRETO SOSTEGNI
L’art. 40 ter della Legge n. 69/2021 (di conversione del D.L. n. 41/2021, c.d. “Decreto Sostegni”) ha introdotto una normativa “speciale” sulla rinegoziazione di mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati ad abitazione principale ed oggetto di procedure esecutive, con l’intento esplicito di fronteggiare in via eccezionale, temporanea e non ripetibile i casi più gravi di crisi economica dei consumatori.
In particolare il debitore, al ricorrere di determinate condizioni, può formulare richiesta di rinegoziazione del mutuo in essere ovvero richiesta di rifinanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, ad un terzo finanziatore (banca, intermediario di cui all’art. 106 del D.Lgs. n. 385/1993 o società di cui all’art. 3 della Legge n. 130/1999), il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere.
Le condizioni che consentono di esercitare il diritto alla rinegoziazione sono le seguenti:
il debitore deve essere un consumatore;
il creditore deve essere una banca, una società per la cartolarizzazione dei crediti o un intermediario finanziario autorizzato;
il credito deve essere ipotecario di primo grado e deve gravare su un immobile adibito ad abitazione principale del debitore e quest’ultimo abbia rimborsato almeno il 5% della quota capitale;
deve pendere una procedura esecutiva immobiliare sul bene, il cui atto di pignoramento sia stato notificato entro il 21/03/2021;
l’istanza può essere presentata una sola volta e, comunque, entro il 31/12/2022;
il credito complessivo, comprensivo di spese di pignoramento e di interessi, non deve superare € 250.000,00;
l’importo offerto: 1) se l’immobile è già all’asta, deve essere pari al prezzo base dell’asta ridotto del 25%; 2) se l’immobile è stimato ma non si è ancora tenuta la prima asta, è quello di stima; 3) nel caso in cui il debito residuo sia inferiore al valore dell’immobile anche con la riduzione del 25%, va offerto l’intero importo del debito residuo comprensivo di spese di pignoramento e di interessi;
il nuovo mutuo derivante dalla rinegoziazione non deve essere inferiore a 10 anni né superare i 30 anni o gli ottanta anni d’età del debitore.
La sola richiesta di finanziamento, sussistendone i presupposti poc’anzi esaminati, può essere formulata anche da soggetti diversi dal debitore, quali il coniuge, la parte dell’unione civile, il convivente di fatto, oltre ai parenti ed affini fino al terzo grado del debitore medesimo.
Spetta al creditore verificare che ci sia, in primo luogo, il rispetto delle condizioni di legge, per poi procedere con la “valutazione del merito di credito nel rispetto di quanto previsto nella disciplina di vigilanza prudenziale ad esso applicabile … e previa verifica con esito positivo del merito creditizio del debitore ovvero … del destinatario del finanziamento”.
Si ritiene che i criteri valutativi del merito creditizio debbano essere gli stessi che avrebbero riguardato un terzo che avesse chiesto un mutuo per i medesimi importi, senza tenere conto del mutuo non adempiuto e della relativa iscrizione in Criff.
Il prudente apprezzamento dovrà verificare le capacità reddituali del debitore rispetto alla rata prevista ed alle proprie condizioni familiari.
La rinegoziazione ed i finanziamenti derivanti dalla nuova normativa possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata al Fondo di garanzia per la prima casa, concessa nella misura del 50% delle somme dovute a seguito degli accordi.
L’istanza può essere proposta nei termini di cui all’art. 624 bis, primo comma, secondo periodo c.p.c. ed il Giudice dell’Esecuzione, sentiti tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, può sospendere il processo fino a sei mesi.